🏠 은퇴자 전용 주택 구입 가능 국가 비교 – 외국인 부동산 소유 허용국가 총정리 (2025년 최신)

 

 

📌 은퇴 비자를 받았다고 해서 반드시 주택을 살 수 있는 건 아니다

해외 은퇴 생활을 계획할 때 많은 사람들이 생각하는 것이 있다.
바로 “현지에서 집을 사고, 안정적인 정착을 하자”는 것이다.
하지만 현실은 그렇게 간단하지 않다.

은퇴 비자가 있다고 해서 자동으로 부동산을 살 수 있는 건 아니며,
국가마다 외국인의 부동산 소유에 대한 정책이 천차만별이다.
어떤 나라는 아예 외국인 소유를 금지하고,
어떤 나라는 일정 지역만 허용하거나,
비자와 부동산이 서로 연계되는 조건도 존재한다.

 

이번 글에서는
은퇴 비자 소지자 기준으로 외국인이 주택을 구입할 수 있는 국가들,
그리고 각 국가별 소유 형태, 조건, 주의사항을
2025년 최신 정보 기준으로 정리한다.

 

 

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✅ 목차

1. 외국인 부동산 소유 개요 – 은퇴자 입장에서 왜 중요할까?
2. 외국인 주택 구입이 가능한 은퇴 비자 국가 TOP 7
3. 부동산 구입이 제한되거나 불가능한 국가
4. 은퇴자의 주택 구입 시 유의할 5가지 체크포인트

 

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1️⃣ 외국인 부동산 소유 개요 – 은퇴자 입장에서 왜 중요할까?

은퇴자에게 있어 집은 단순한 자산이 아니라
체류 안정성과 정착의 상징이다.
단기 임대는 매번 계약해야 하고, 집세 상승, 퇴거 위험 등 불안정한 요소가 크다.
하지만 자기 소유의 주택이 있다면 비자 갱신 심사에서도 안정적 거주를 증명할 수 있고,
향후 영주권 신청이나 가족 초청에도 긍정적 영향을 준다.

그렇다고 무작정 주택을 구입할 수 있는 건 아니다.
국가별로 외국인 부동산 소유 제한, 구입 허가 절차, 사용 용도 제한이 다르기 때문이다.

또한 일부 국가는 “자국민 보호”를 이유로

• 외국인의 주택 보유를 제한하거나
• 아예 토지 소유권은 인정하지 않고 건물만 소유 가능하게 하기도 한다.

💡 따라서 은퇴 비자 신청 전에 반드시
“이 나라에서 외국인으로서 집을 살 수 있는가?”를 먼저 확인해야 한다.

 

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2️⃣ 외국인 주택 구입이 가능한 은퇴 비자 국가 TOP 7

 

🇵🇭 필리핀 – 건물은 가능, 토지는 불가능

• 외국인은 토지 소유 불가, 단 콘도미니엄 건물은 구입 가능
• 전체 건물의 40% 이내까지만 외국인 소유 가능
• SRRV(은퇴 비자) 소지자는 부동산 투자형 옵션으로 집 구매 가능

✅ 장점: 구입 절차 빠름, 콘도 시장 다양
⚠️ 주의: 토지 위 주택(단독주택)은 불가능

 

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🇹🇭 태국 – 외국인 콘도 구입만 허용

• 외국인은 타이틀 보유 콘도미니엄(Freehold Condo) 구입 가능
• 전체 콘도 동의 49%까지만 외국인에게 허용
• 토지 소유 불가, 단독주택은 사실상 불가능

✅ 장점: 은퇴 비자(OA/OX) 보유자도 가능
⚠️ 주의: 유지비용, 관리비 비싸고 지역마다 차이 큼

 

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🇲🇾 말레이시아 – 외국인 주택 구입 명확하게 허용

• MM2H 비자 보유자는 일정 금액 이상 주택 구입 가능
• 지역별 최소 구입 금액 상이 (일반적으로 RM 600,000 이상)
• 토지 포함 주택, 콘도 모두 가능 (타이틀 조건 따라 다름)

✅ 장점: 명확한 법률, 실소유 가능
⚠️ 주의: 일부 지역 외국인 거래 금지, 상한가 제한 있음

 

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🇵🇦 파나마 – 외국인에게 토지 포함 부동산 소유 허용

• 외국인도 내국인과 동일한 조건으로 부동산 소유 가능
• 도시, 해변, 산간 모두 구매 가능
• 연금 비자(Pensionado)와 별도 조건 없음

✅ 장점: 은퇴자에게 최적화된 부동산 법
⚠️ 주의: 개발 미완료 지역 리스크 주의

 

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🇨🇷 코스타리카 – 외국인 부동산 구매 100% 허용

• 외국인은 주택, 토지, 상가 모두 구입 가능
• 은퇴 비자(Rentista 등) 소지자 기준 추가 조건 없음
• 해안 200m 이내 지역은 별도 규제 존재

✅ 장점: 영주권과 연계 가능, 장기 거주 인프라 풍부
⚠️ 주의: 자연재해 지역 여부 확인 필수

 

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🇵🇹 포르투갈 – 외국인 부동산 구입 자유, 단 골든비자 제외 지역 주의

• 유럽 내에서도 외국인 부동산 규제가 가장 적음
• 은퇴 비자(D7) 보유자도 부동산 구입 가능
• 단, 골든비자 조건 지역(리스본, 포르투 등)은 제외되었음

✅ 장점: 부동산 소유 → 거주증명 → 영주권 전환 구조
⚠️ 주의: 최근 세제 개편으로 세금 및 유산세 고려 필요

 

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🇬🇪 조지아 – 외국인에게 토지 포함 부동산 구입 허용

• 외국인도 아파트, 단독주택, 토지 모두 소유 가능
• 비자 종류와 무관하게 부동산 구입 가능
• 수도 트빌리시, 바투미 등에 인기 몰림

✅ 장점: 자산 관리 수단으로도 유리
⚠️ 주의: 건축 중 프로젝트에 투자 시 사기 리스크 존재

 

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3️⃣ 부동산 구입이 제한되거나 불가능한 국가

국가	구입 허용 여부	비고
🇪🇸 스페인	✅ 가능	외국인 부동산 구매 가능, 단 절차 복잡
🇯🇵 일본	✅ 가능하나	은퇴 비자 미존재 / 고령자 외국인 주택대출 거의 불가
🇻🇳 베트남	⛔ 제한적 허용	건물 소유 가능, 토지 불가 (50년 임대권 개념)
🇰🇷 한국	✅ 가능	외국인 등록 시 부동산 구입 가능, 하지만 은퇴 비자 없음
🇸🇬 싱가포르	⛔ 제한적 허용	외국인 단독주택 구입 불가 / 고급 콘도만 허용

 

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4️⃣ 은퇴자의 주택 구입 시 유의할 5가지 체크포인트

1. ✅ 타이틀(소유권) 구조 확인
   – Freehold vs Leasehold 구분
2. ✅ 토지 포함 여부
   – 일부 국가는 ‘건물만 외국인 소유 가능’
3. ✅ 비자 연계 여부
   – 부동산 투자로 비자 혜택이 있는지 확인 (예: SRRV 투자형)
4. ✅ 양도·상속 조건
   – 상속, 매도 제한 여부 반드시 체크
5. ✅ 거주 목적 vs 투자 목적 분리
   – 투자용 구입 시 별도 라이센스 필요한 국가도 있음

 

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✅ 마무리 요약

외국인 부동산 구입이 가능하다고 해도
은퇴 비자 조건과 연계되는지, 실제 거주가 가능한지, 세금 문제가 없는지
꼼꼼히 확인하고 진행해야 안전하다.